Trh z nemovitostmi se kvůli inflaci dostal do mrtvého bodu. Ceny nemovitostí jsou vysoké, podmínky pro získání hypoték přísné a mnoho zájemců o vlastní bydlení tak nemá vůbec šanci na cokoliv dosáhnout. Česká národní banka se proto rozhodla trh s nemovitostmi rozhýbat. V prvním kroku rozhodla o zrušení jedné z podmínek potřebných k získání hypotečního úvěru. Jde o ukazatel DSTI, který se využívá k ohodnocení úvěruschopnosti žadatele o půjčku.

Zrušení DSTI a žádosti o hypotéku

Ve světě je poměrně běžné, že lidé žijí převážně v nájemním bydlení. Češi jsou však raději ve svém. Statistiky jsou v tomto směru neúprosné. Střechu nad hlavou chceme mít jednoznačně vlastní. Ovšem jak se k ní dostat, pokud máme jen průměrný měsíční příjem?

Jednou z možností je hypotéka. Problém však je, že úroky z hypotečních úvěrů se dostaly k rekordním šesti procentům. A jak se zdá, pokles je v nedohlednu. I když některé banky začaly za určitých podmínek pozvolna úroky snižovat až na úroveň například 5,5 %. Češi na tento krok zareagovali mírně zvýšeným zájmem.

Avšak podmínky pro získání úvěru na bydlení jsou stále přísné a tudíž na něj mnoho zájemců stále nedosáhne. Česká národní banka je rozhodla ke vstřícnému kroku, který by mohl hypoteční trh postupně zase rozhýbat. Jde o zrušení DSTI. Tedy jednoho z bodů, které mají na svědomí mnoho zamítnutých žádostí o hypoteční úvěr. Zrušení začne platit od 1. července 2023.

Tajemný ukazatel DSTI

Aby bylo zcela jasné, o čem je řeč, podívejme se na zrušený ukazatel DSTI podrobněji.

Jde o zkratku označení „debt service to income“, tedy poměr dluhy versus příjmy. Tento poměr nesměl pro schválení žádosti o hypotéku přesáhnout celkovou hranici 45 % (u lidí mladších 36 let jde o hranici 50 %).

Vzorec, podle kterého banky klienty posuzovaly, vypadal následovně: výše měsíčních splátek veškerých úvěrů a půjček děleno čistým měsíčním příjmem žadatele. To celé se pak ještě vynásobilo číslem sto. Na nemovitost ve výši 5 000 000 Kč tak bylo nutné mít čistý měsíční příjem alespoň 53 000 Kč. A čím vyšší ostatní půjčky žadatel měl, tím vyšší musel mít i příjem.

Zrušení DSTI tak rozhodně jakousi úlevu přineslo. Avšak další dva ukazatelé, tedy LTV a DTI, jsou rovněž přísné a zároveň stále platné. Kvůli nim bude mít stále mnoho žadatelů problém hypoteční úvěr získat.

Zrušení DSTI uleví jen někomu

Česká národní banka zrušením DSTI pomohla zejména živnostníkům, kteří využívají 60% paušál. Dále pak starším žadatelům o hypoteční úvěr, kteří mají na splácení úvěru méně času. A rovněž to značně pomůže i těm, kteří už mají nemovitost rozestavěnou, avšak potřebují navýšit rozpočet kvůli vysokým a neustále rostoucím cenám materiálů.

Zároveň je nutné počítat s tím, že banky nepůjčí každému, kdo si o hypotéku požádá. Musí se sice řídit parametry vyhlášenými ČNB, mají však také svá vlastní měřítka pro ocenění rizik. A zatím mají v plánu je dál dodržovat a aplikovat. Co se bude dít nebo měnit od července, ukážou až následující týdny.

Co Česká národní banka chystá?

Podle oslovených odborníků je zrušení DSTI sice krokem vstřícným, avšak k rozvolnění trhu nepřispěje. Ceny nemovitostí jsou totiž v některých lokalitách dále značně nadhodnocené.

Mnohem důležitější jsou kritéria LTV a DTI. První ze zmíněných kritérií čili LTV je požadavek na vlastní zdroje. Ten činí 20 % (respektive 10 % u žadatelů mladších 36 let) vlastních zdrojů. Alespoň částečně je může pomoci vyřešit jiná půjčka, například tady:https://www.razdvapujcka.cz/rychla-pujcka.

Ukazatel DTI pak stanovuje celkové zadlužení. Platí, že při žádosti o hypoteční úvěr nesmí DTI překročit 8,5násobek čistých ročních příjmů žadatele (respektive 9,5 násobek u osob mladších 36 let).

Banky mohou mít i svá vlastní pravidla

Ukazatel DSTI je sice jedním z pozitivních kroků, které Česká národní banka vůči žadatelům o hypotéky udělala, nicméně banky jsou i nadále nucené si hlídat, aby klient nebyl ve výsledku předlužený, tedy rizikový. A to je pochopitelně v zájmu každé banky. I když jde o ústupek, odborníci očekávají další kroky, které lidem pomohou na hypotéky snadněji dosáhnout.

Například se již dlouho mluví o nutnosti snižování úrokových sazeb, které jsou nyní hodně vysoké. Udělá Česká národní banka vstřícnější krok vůči žadatelům? Podle zasvěcených expertů se nic takového nechystá. Na dalším zasedání dokonce ČNB bude jednat o tom, zda úroky ponechá na stávající úrovni, nebo je ještě zvýší. Ostatně z České národní banky zaznělo poměrně jasně, že uvolnění jednoho z pravidel, tedy zrušení DSTI, je možné pouze díky nyní platným vysokým úrokovým sazbám.

Ceny nemovitostí jsou stále vysoké

Současné limity pro hypotéky platí od loňského dubna. Od té doby však ceny nemovitostí stále rostou a zůstávají nadhodnocené. Na konci prvního čtvrtletí byly, podle expertů, o 57 % vyšší, než by mělo odpovídat úrovni příjmů z mediánové domácnosti.

I přesto, že nadhodnocení v některých lokalitách a u bytů mírně klesá, podle ČNB stále přetrvávají systémová rizika kvůli nadhodnocení cen domů a bytů. Na druhou stranu, i pro žadatele samotné je nevýhodné žádat o hypotéku za současných podmínek, kdy jsou úroky na velmi vysoké úrovni.

Mnoho lidí tak stále očekává, jakým směrem se hypoteční trh posune a zda se úroky z úvěru na bydlení přeci jen nezačnou posouvat směrem dolů. Alespoň minimálně.